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＜日本共産党＞ 次期マンション相談会 日時・場所 12月12日（木）午後６時　かつしかテクノプラザ　（第３会議室） 助言 東部法律事務所 榎本武光弁護士 象地域設計 三浦史郎一級建築士 日本共産党 三小田准一区議

マンションだより　ネットワーク　2002年11.12月号　　Ｎｏ39

区分所有法　改正を考える　�@

マンションの管理はどのように変わる？ 　マンション法とも呼ばれている区分所有法の一部を改正する法律案がいまの国会に提出されています。法律案から既存のマンションに関わる点について、管理組合運営がどのように変わるのか、いくつかの問題点等を考えてみました。

改正案�@共用部分の変更　「大規模修繕は過半数決議に

現在の区分所有法では、共用部分の変更（共用部分の変更で多額の費用を要しないものを除く）は四分の三以上の賛成が必要で、大規模修繕もその一つ。 　今回の改正案で、大規模修繕については過半数の賛成でできることになります。大規模修繕はマンション管理の中で重要で大変な業務ですが、今回の改正案で合意形成がたやすくなり、工事着工をスピーディに進めることが可能になります。一方、管理組合役員による一方的な運営の心配もありますので、これまで以上に、透明性を高める民主的な管理組合運営が求められます。なお、「形状の著しい変更」については、これまで通り四分の三以上の賛成が必要です。

改正案�C管理組合の法人化 人件費を撤廃

これまでは管理組合法人になるためには、区分所有者数が三十人以上（三十戸ではありません）いなければ決議できませんでした。今回の改正案では「数」の要件を撤廃しました。 　これによって、例えば、小規模マンションで専有部分を集会室に使用とする場合、登記するのが複雑であきらめていた管理組合などでは歓迎されています。 　但し、法人格をうけるためには、適正な管理組合運営に努めることが求められます。

改正案�F建て替え決議 要件は五分の四のみ

区分所有法の改正でこの件が最も論議になりました。現在の「区分所有法」の建て替え決議の要件として、「老朽化し過分の費用を要する」とありますが、この「過分とは何か」が不明確で問題になつていました。法制審議会（法相の諮問機関）区分所有法部会は8月22日、建て替えを認める要件として「所有者の五分の四以上の賛成」だけにする案と、それに「築30年以上」を加える案の両論併記としましたが、「築30年以上」の方向になる予定でした。（「築30年」という数字にも客観的な意義を認められるものではありません）。

自民党・不動産業界の意向で建て替え「要件」が突然に変更

ところが、9月3日の法制審義会総会では、建て替え要件を「区分所有者の五分の四以上の費成」だけとする改正要綱案を決定し、森山法相に答申しました。 　区分所有法部会で時間をかけ審議し、「築30年経過したとき、建て替え決議ができる」としていたものが、「五分の四以上の賛成」だけに突然変更されたことはなぜでしょう。 　日本経済新聞（9月4日付）は、「自民党やマンション・不動産業界などから、築後30年以上の要件を外すよう求める声が相次いだ」、また、読売新聞（9月4日付）では「政府の総合規制改革会義の学者、経済人や自民党内から『規制改革の流れに逆行する』と待ったがかかつた」と、政府・業界の強い意向が盛り込まれたことを報道しています。

五分の四のみでもプロセスに透明性 法制審議会委員　　折田泰宏弁護士

中間試案では客観的要件として様々な音見が出されたが、少なくとも客観的要件を省くという意見はなかった。これに対し、建て替えの決議要件を五分の四の多数決だけで良しとしていた総合規制改革会議が横やりを入れてきた。法務省もこのままでは法案が通らないと判断してか結局譲歩して単純多数決案が出された。建て替え要件を五分の四とすることで、建て替えに反対する五分の一の区分所有者の権利は切り捨てられた格好だ。マンションで建て替えが進めばゼネコンにとつては甘い汁で、ゼネコン救済的な側面があるのは否めない。一方、プロセスの透明性は強化した。建て替えを決議する場合の一カ月前の説明会を義務付け、集会の際には建て替えの理由など八項目の通知事項を明記しなければならない。今後こうした事項が何処までいかされるか注目したい。 （「マンション管理新聞」10月15日付より）

区分所有法の改正法律要綱案

�@共用部分の変更 �A管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格 �B規約の適正化 �C管理組合の法人化の要件 �D規約・議事録等及び集会決議の電子化等 �E復旧 �F建て替え決議 �G団地内の建物の建て替え承認決議 　改正要綱案の全文を希望する方は、ご連絡くださればお届けします。

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