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| マンションに関するさまざまな情報をご提供します | ||||||
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| マンションだより ネットワーク 2003年1.2月号 Ｎｏ40 | |
| マンション管理適正化法（適正化法が施行されて１年が経過しました。適正化法の施行を機会に「マンション管理」への居住の関心も高まってきています。今号では適正化法の施行に寄せられた相談のトラブル・問題点を考えてみました。 | |
| 管理委託契約の重要事項書交付も説明も行なわれない | |
| Ｑ | 他のマンションでは管理委託契約の「重要事項説明書」が配布されていますが、私のマンションでは配布されていません・・・ |
| Ａ | 適正化法第七十二条では、管理組合と管理会社との委託に関わるトラブル防止のために、管理委託契約内容の重要事項を区分所有者に事前に交付、また管理組合への説明が義務付けられています（委託内容が変更の場合は、区分所有者への説明会も義務づけ）。ところが、中には「重要事項説明書」の交付を行なわず、総会で指摘され、臨時総会まで委託契約が延期される事態も発生（大手S管理会社）。また、「重要事項説明書」は交付されたが管理組合への説明が、総会の当日までおこなわれないケースもあります。 交付・説明は業務のイロハ 「重要事項」の交付・説明は、適正化法の中心的な部分であり、管理会社の業務としてイロハの仕事です。「重要事項」を説明するための「管理業務主任者」という国家資格も創設しました。 こうした起きてはならないケースが発生しているのは問題です。管理組合、区分所有者も十分注意していくことが必要です。 |
| 管理組合口座名義に変更してくれない | |
| Ｑ | こんど法律で、預金口座の管理会社名義が禁止されたそうですが？ |
| Ａ | 適正化法第七十六条では、管理組合の預金等は、管理会社口座孝名義での管理を禁止しています。 寄せられた相淡では、管理組合の預金口座が管理会社（Hコミュニティ）名義になつていることを知り、口座名義を管理組合に変更するように要請したところ、「特に問題がない」ということで拒否されたというケースもありました。 マンション管理適正化法が施行された背景には、管理組合の預金等を管理会社名義で管理し、その管理会社が倒産して、管理組合の預金を失う事件が絶えないこともあります。 こうしたことがないように、適正化法のもとでは、管理組合口座名での管理が原則です。管理組合として、修繕積立金等の口座名義を確認し財産を保全する必要があります。 |
| 管理委託費用や業務に疑問 | |
| Ｑ | 管理委託費に疑問、たいして仕事もしないのに高いのでは？ |
| Ａ | 適正化法ができて、多くの管理組合で管理への関心が広っています。管理会社との委託契約についても、これまで管理会社まかせになっていたのを見直す管理組合が増えています。 委託契約どおりに仕事をやっていない管理会社にお金だけ支払っていて、問題を指摘しても誠意のある返事がないので管理会社を変更した、「委託費が高いのではないか」と交渉したら、三分の?も安くなったなど。管理組合自身が、管理会社まかせを反省し、マンション管理への積極的取り組みが生まれでいる管理組合も増えています。 管理組合の主体性があってこそ、管理会社に適正な管理業務をさせることができます。 |
| 未登録会社は営業できない | |
| Ｑ | 登録していない管理会社と委託契約していますが、問題はないですか？ |
| Ａ | 適正化法が施行されて、国土交通省に未登録の会社は営業できません。登録しないのであれば契約を解除し、登録している管理会社との契約が必要です。 |
| ＜日本共産党＞ マンション何でも無料相談 どなたでもお気軽に参加を |
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| 日時・場所 | 2月22日 午後６～9時 かつしかテクノプラザ （２階第３会議室） | ||||||||
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| 区分所有法改正を考える② マンションの建替えは居住者の立場で 一日本共産党が「見解と提案」を発表一 |
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| マンションの長寿化は社会的要請に マンションの管理と使用に関する基本法といわれる区分所有法「改正」案が、昨年の臨時国会で自民・公明・民主党などの賛成、日本共産党、社民党の反対で成立しました。 日本共産党は昨年十一月、「区分所有法改訂にあたっての見解と提案」を発表しました。その要旨を紹介します。 |
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| １．建替えをどうすすめるか | |
| ● | 「追い出し」を容易にしても、建替えはすすまない |
| どのマンションもいずれは建替えなければならない以上、必要になったときにスムーズに建替えがすすむような仕組みを整備することは当然です。ところが今回の政府案は、建替えに踏み切れない人々の「追い出し」を容易にすることですすめようとしています． | |
| ● | 五分の四以上の賛成だけで可能に |
| 今回の政府案は、これまで必要とされてきた老巧・損傷などの客観的要件を撤廃し、すべての建替えを区分所有者の「五分の四」以上の賛成だけで認めようというものです。 | |
| ● | 不動産業界、小泉内閣・与党の意向か |
| この政府案は、法制審議会区分所有法部会の議論と無関係に突然浮上してきたものです。その背景には、事業規模数十兆円といわれるマンション建替え需要の拡大めざす不動産業界と小泉内閣・与党の意向があります。 | |
| 日本共産党は、建替えを居住者の立場ですすめるため次のように提案します | |
| ○ | 建替え資金にたいする支援制度の充実 |
| 老朽化したマンションでは、区分所有者の高齢化もすすみ、高額な建替え費用の調達は大変な問題です。建替え資金の融資・助成や、建替えに参加できない人たちの公的施策について、いっそうの拡充・強化にっとめます． | |
| ○ | 合意形成をはかる仕組みづくりを |
| ①建替えに関する資料閲覧権を一人ひとりに認める ②建替えの必要性を公平に調査・情報提供する第三者機関を設置する ③建替え・修繕を判断する技術的指針をつくり、建替え要件自体は改めて議論をすすめる |
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| 二、建物の長命化を支援する | |
| マンションの維持修繕を定期的に行い、長命化をはかることは、資産価値の維持、（※）スラム化の防止と周辺の住環境を守るためにも重要です。環境問題や資源の節約を考えても、既存マンションの長命化は社会的な要請になっています。 | |
| 〇 | 必要な修繕を計画的に行えるよう、マンション定期診断制度の導入をはかる |
| 〇 | 大規模修繕、耐震改修、バリアフリー化の資金調達の支援をすすめる |
| ※ | 日本の産業廃薬物の三割は建設廃材等、建築関連産業が排出するＣＯ2（地球温暖化の原因物質）は、全国の四割を占めるといわれています。 |
| 三「分譲時の消費者保護をすすめる | |
| マンションの購入は人生最大の買い物のひとつです。ところが、それにふさわしい購入者保護のしくみがないことが、欠陥などさまざまなトラブルの原因になっています。 | |
| 〇 | マンション分譲審査制度（仮称）の導入をはかる |
| 〇 | 原因が特定できない建物の不具合は、分譲業者・施行業者の責任で改善させる |
| 〇 | マンション管理支援法の制定をおこなう |
| ※ | 日本共産党の「見解と提案」の全文と区分所有法改正要綱をご蒋望の方はご連絡ください。お届けします。党地区マンション相談室へ |
| これからのマンションライフを考える講演と交流の夕べ | |
| ◇とき | ３月７日（金） 午後６時３０分～ |
| ◇会場 | 文京区民センター 地下鉄都営三田線・大江戸線「春日駅」A２出口徒歩０分 |
| ◇講演 | 延藤安弘氏 （千葉大学エ学部教授） |
| ※資料代 500円 多くの方のご参加をお待ちします | |
| 【主 催】 | 日本共産党東京都委員会 電話 （３３７０）８２０６ |
| 〔ワンポイント情報〕 |
| 預金保険法が改正され、ペイオフ解禁の２年延期、決済性普通預金（無利子、全額保護）制度ができました。 |
| 快適で安全なマンションライフへ国政の支援施策をつよめます かんの勝祐（日本共産党衆議院１７区国民運動責任者） |
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